fbpixel

Immo Point | Verhuurdersgids

immopoint

VERHUURDERSGIDS:
Alles wat je wilt weten als verhuurder

Het verhuren van een woning is een slimme investeringskeuze. Of je nu een vastgoedbezit hebt geërfd of van plan bent je spaargeld in onroerend goed te investeren, verhuren biedt de mogelijkheid om een rendement te behalen. Het verhuren van een pand omvat echter meer dan alleen het vinden van een huurder en het ontvangen van huurinkomsten. Wie draagt welke verantwoordelijkheden en wat zijn de regels met betrekking tot huurverhogingen?

In deze gids voor beginnende verhuurders bieden we je een praktische handleiding.

image-text

Kies voor zekerheid als verhuurder!

Zoals je in deze gids zal ontdekken, komt er heel wat kijken bij het verhuren van een appartement of huis. Wil je op zeker spelen en ervoor zorgen dat elk detail klopt? Vraag dan raad aan onze Immo Point Vastgoedadviseurs. Onze doorgedreven kennis zorgt ervoor dat jij niet alleen de juiste huurders vindt, maar het contract tot in de puntjes is uitgewerkt. Want op onze kwalitatieve service kan je vertrouwen.

1. Wat moet in orde zijn voor je gaat verhuren?

Vooraleer je een pand gaat verhuren, moet je enkele documenten in handen hebben. Het dossier dat je moet samenstellen is wel niet zo uitgebreid als bij de verkoop van een huis. Wanneer je gaat verhuren, draait het om de info die je ook verplicht dient te vermelden wanneer je jouw zoekertje online zet.

text-image-collection

Verplicht: EPC-attest woning

Bij de verhuur van een pand is een EPC-attest noodzakelijk. Je hoeft geen bepaald EPC te behalen, maar het is wel belangrijk om in het achterhoofd te houden dat een gunstige EPC ideaal is om meer huur te vragen. Hoe energiezuiniger hoe lager de energiekosten.

Heeft het pand een EPC D of slechter? Dan moet je er rekening mee houden dat je de huur niet zomaar kan indexeren (zie Punt 8). Voor dit type woningen is er namelijk een aparte regel voorzien. Meer info hierover vind je via de website van de Vlaamse overheid.

text-image-collection

Verplicht: EPC GD-attest voor gemeenschappelijke delen


Vanaf 2024 is het verplicht om een EPC GD-attest van de gemeenschappelijke delen te voorzien bij de verhuur van een appartement in een pand met meerdere eenheden. Dit attest geeft de nieuwe eigenaars informatie over de energie-efficiëntie van onder meer het dak, de buitenmuren en de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Dit attest heeft ook invloed op het energielabel van elk appartement op zich.


BELANGRIJK: Heb je geen EPC GD-attest? Dan riskeer je een boete die kan oplopen tot € 5000 euro!

text-image-collection

Optioneel: conformiteitsattest

Dit attest vraag je aan als je wilt aantonen dat de te verhuren woning voldoet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen zoals bepaald door de lokale overheid. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer de huurder om het attest vraagt, of wanneer je de woning wil verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.

2. Hoe bepaal je de correcte huurprijs?

Een huurprijs bepalen is niet eenvoudig. Wettelijk gezien heb je geen restricties, je mag dus vragen wat je wilt. Maar dat maakt het net zo moeilijk. Enerzijds wil je een maximaal rendement uit je investering halen, anderzijds wil je potentiële huurders niet afschrikken. Een correcte huurprijs bepalen kan je daarom doen op basis van …

  • Gebouw: Is het een kleinschalig gebouw met drie verdiepingen of een grootschalig complex met zes verdiepingen en zonder lift? 
  • Ligging: Is het pand gelegen in het centrum, dicht bij openbaar vervoer, winkels en scholen? Of ligt het net ver weg van alles? 
  • Aantal kamers: Is het een kleine studio of een groot appartement met drie slaapkamers? 
  • Tuin of terras: Is een van beide aanwezig, dan is dat ideaal voor een hogere huurprijs.
  • Staat van het gebouw: Is het een nieuwbouwwoning, net gerenoveerd pand of zijn er eigenlijk opknapwerken nodig?
  • EPC-waarde: Zoals eerder aangegeven is een woning met een lage EPC-score meer waard dan een met een hoge score.

Op basis van bovenstaande eigenschappen kan je rondkijken op immowebsites. Wat vragen anderen voor gelijkaardige woningen? Op die manier kan je jouw huurprijs afstemmen op de lokale markt.

text-image

3. Welke extra kosten mag je aanrekenen buiten de huur?

Naast het huurgeld zijn er ook nog andere kosten die je wél of niet aan je huurder mag doorrekenen. Hier vind je een overzicht.

Verhuur van een appartement +

Als je een appartement verhuurt, zijn er vaak nog extra gemeenschappelijke kosten van toepassingen. Deze kosten moeten duidelijk omschreven staan in het huurcontract als aparte kosten. Voorbeelden van gemeenschappelijke lasten zijn …

  • Het onderhoud van een lift
  • De elektriciteit van lampen in de gangen, de parlofoon
  • De schoonmaak van de gemeenschappelijke delen
  • Het onderhouden van een gemeenschappelijke tuin of binnenplaats 

Werk je met een gedeelde meter voor water, gas en elektriciteit? Dan reken je de huurder ook een forfaitair bedrag aan voor het gebruik van deze nutsvoorzieningen. De blokpolis, oftewel de verzekering van het gebouw, mag niet mee onder de gemeenschappelijke kosten gerekend worden. Die moet je als verhuurder zelf betalen.

Kleine onderhoudskosten +

Naast de gemeenschappelijke kosten is er ook nog het onderhoud van de woning dat betaald moet worden. Zowel huurders als verhuurders hebben verantwoordelijkheden met betrekking tot het onderhoud van een huurwoning. Sinds 2019 is de huurder zelf verplicht om financieel op te draaien voor bepaalde zaken. Het gaat dan om ...

  • Kleine herstellingen/klein onderhoud huurwoningen;
  • Herstellingen door verkeerd gebruik of slecht onderhoud;
  • Herstellingen die moeten gebeuren omdat de huurder de verhuurder niet heeft verwittigd over de nodige herstellingswerken.

Dit zijn kosten die je niet mag doorrekenen omdat de huurder er zelf voor moet betalen. De perceptie van wat een kleine herstelling is, kan variëren. Daarom heeft de Vlaamse Regering een lijst samengesteld met voorbeelden van kleine herstellingen en onderhoudswerken die de verantwoordelijkheid van de huurder zijn.

Grote herstellingswerken +

Voor grote herstellingswerken die ontstaan door slijtage of door onmacht (noodweer, etc.) dan zijn die voor jou als verhuurder om te betalen. Je mag ze dus niet doorrekenen aan de huurder. Niettemin heeft de huurder wel altijd meldingsplicht: die moet jou dus altijd tijdig op de hoogte brengen zodat jij de herstellingen kan laten uitvoeren. Gebeurt dat niet, dan zijn de herstellingswerken voor de rekening van de huurder.

4. Kandidaten screenen, wat moet je weten?

Woning geschat en huurprijs bepaald? Dan is het tijd om op zoek te gaan naar een geschikte huurder. Net zoals een huurder vrij is om te kiezen waar hij wil wonen, heb jij als verhuurder ook het recht om te beslissen aan wie je wilt verhuren. 

Als verhuurder zoek je een huurder die je vertrouwt om goed voor de woning te zorgen en die in staat is om de huurprijs te betalen. Daarom mag je ervoor kiezen om niet te verhuren aan bepaalde personen. Die keuze mag echter niet gebeuren op basis van bepaalde persoonlijkheidskenmerken, want dan gaat het om discriminatie én dat is verboden. Die kenmerken zijn:

  • Geslacht, genderidentiteit of genderexpressie
  • Leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, taal,
  • Geloof of levensbeschouwing, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, 
  • Gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap
  • Sociale positie, nationaliteit, zogenaamd ras, huidskleur of nationale of etnische afkomst. 

Om discriminatie tegen te gaan, mag je dus alleen informatie vragen nodig is om de woning te verhuren, zoals identiteit, woonplaats en inkomen. Van het inkomen mag je alleen het bedrag vragen, niet wie het uitbetaalt. Je mag ook nooit naar de gezondheid of het gerechtelijk verleden van de kandidaat-huurder vragen.

Mag je huisdieren weigeren in jouw huurwoning?

In de huurwetgeving wordt dit niet vermeld, daarom kan je als verhuurder geen algemeen verbod afdwingen. Zelfs in het huurcontract mag geen clausule staan die huisdieren verbiedt. In principe zijn huisdieren dus altijd toegestaan in huurwoningen.

De huurder mag wel geen overlast veroorzaken en de woning in goede staat achterlaten bij het einde van de huurovereenkomst. Eventuele schade die wordt veroorzaakt door het dier is dus op kosten van de huurder.
 

5. Het huurcontract opstellen: duur en inhoud


Nadat je een huurder gevonden hebt, is het tijd om het huurcontract in orde te brengen. In het huurcontract worden de rechten en plichten van huurder en verhuurder vastgelegd. 

Welke types woninghuurcontracten bestaan er?

  • Het huurcontract van korte duur: deze contracten hebben een maximale looptijd van 3 jaar, maar kunnen ook korter zijn.
  • Het huurcontract van lange duur: een huurovereenkomst van meer dan 3 jaar wordt automatisch beschouwd als een langetermijnovereenkomst, meestal een 3-6-9-contract genoemd vanwege de maximale duur van 9 jaar.

Wat wordt er in een huurcontract vermeld?

  • De identiteit van de huurder én de verhuurder (o.a. het rijksregisternummer) 
  • De begindatum van het contract
  • Welke delen van het gebouw onder de huur vallen 
  • De huurprijs 
  • De exacte duur van het contract
  • Welke extra huurkosten en -lasten je moet betalen.
  • De EPC of EPB of te behalen e-peil 
  • Een verwijzing naar de ‘vulgariserende toelichting’, oftewel de wettekst rond het woninghuurrecht. 

Juridisch correct handelen

De bepalingen in het huurcontract mogen niet in strijd zijn met de regelgeving: de uitdaging hier is dat die bepalingen kunnen wisselen per stad of gemeente. Er bestaat dus niet één vast huurcontract dat overal in Vlaanderen gehanteerd kan worden. En dat zorgt voor veel verwarring. Verwarring die jou als verhuurder zuur kan opbreken. 

6. Registreren van het huurcontract en de plaatsbeschrijving

Nadat het contract door beide partijen is ondertekend, moet je het officieel registreren. Dit moet binnen de twee maanden na de ondertekening gebeuren. Als het contract niet geregistreerd is, kan de huurder zomaar vertrekken zonder schadevergoeding te betalen (zie Punt 7). Een niet-geregistreerd huurcontract heeft echter wel dezelfde waarde als een geregistreerd huurcontract.

De registratie van het huurcontract is gratis. Ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd. Dat kan samen met het huurcontract, maar mag ook op een later tijdstip. Het registreren kan zowel online via MyRent als fysiek in het plaatselijk kantoor Rechtszekerheid.

Verhuur je met Immo Point? Dan zorgen onze vastgoedadviseurs ervoor dat de registratie in orde komt. Dat is weer een zorg minder voor jou!

text-image-collection

Waarborg en plaatsbeschrijving: een zekerheid voor jou

Als verhuurder kan je een waarborg vragen wanneer je de woning verhuurt. Het is niet verplicht om een waarborg te vragen, maar wel een extra zekerheid voor jou. Normaal betaal je de volledige waarborg (doorgaans drie maanden huur) terug aan het einde van de huurperiode. Maar als er herstellingen nodig zijn door schade van de huurder, kan je de waarborg wel aanspreken om die te betalen. 

BELANGRIJK: je moet wel kunnen aantonen dat die herstellingen nodig zijn. En daarvoor is er een plaatsbeschrijving nodig.

text-image-collection

De plaatsbeschrijving: duidelijkheid voor iedereen

Met de plaatsbeschrijving laat je de staat van het pand vastleggen wanneer de nieuwe huurder intrekt in jouw huurwoning. Dit gebeurt ten vroegste bij de sleuteloverdracht en ten laatste één maand daarna. In principe moet de huurder het pand ook in deze staat opnieuw opleveren bij het einde van de huur. 

In de plaatsbeschrijving wordt een gedetailleerde beschrijving van het pand opgemaakt.  Zowel de huurder als verhuurder moeten het document dateren en ondertekenen. Nadien wordt het toegevoegd aan het geregistreerde huurcontract. De plaatsbeschrijving kan via een gespecialiseerde partij gebeuren.

Na het aflopen van de huur wordt de staat van het pand vergeleken met de plaatsbeschrijving. Daarbij wordt er een onderscheid gemaakt tussen gebruikssporen en gebruiksschade.

  • Gebruikssporen zijn normale slijtage van vloeren of het verkleuren van muurverf.
  • Gebruiksschade is dan weer schade waar de huurder direct voor verantwoordelijk is, zoals deuken in de muur of kapotte ramen. 

Immo Point zorgt voor zekerheid

Indien gewenst, kunnen beide partijen ook een deskundige aanstellen om de plaatsbeschrijving uit te voeren.

Onze experts +

Wij werken samen met experts die de plaatsbeschrijving uitvoeren zoals het hoort, zowel bij de start als het einde van de huurperiode.

Ons online platform +

Wij zorgen via een online platform dat zowel het huurcontract als de huurwaarborg op één plek samenkomen. Je hoeft dus ook geen aparte rekening bij de bank te openen.

Rechtsgeldig huurcontract +

Wij zorgen voor een huurcontract dat rechtsgeldig is in jouw regio, zo kom je niet voor verrassingen te staan

Registratie van het huurcontract +

Wij regelen de registratie van het huurcontract voor jou, dat is een zorg minder

7. Het contract beëindigen, hoe en wanneer?

Zoals eerder vermeld, zijn er twee mogelijke huurcontracten: een van korte en een van lange duur. Aan elk contract komt een einde en dan heb je de keuze om het te verlengen of te beëindigen.

image-text

Contract verlengen

Bij een contract van lange duur kan je het huurcontract opnieuw verlengen voor een langere periode. Dit kan via een addendum in het huidige contract, er hoeft dus niet per se een nieuw contract opgemaakt te worden.

Een huurcontract van korte duur opnieuw voor drie jaar verlengen kan echter maar een keer gebeuren, met behoud van de oorspronkelijke voorwaarden.

Als de huurder niet tijdig opzegt of de verlenging niet tijdig gebeurt, dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd voor negen jaar, met behoud van de oorspronkelijke voorwaarden.

De huurder zegt het contract op

De huurder kan zijn contract te allen tijde opzeggen, mits opzegtermijn van drie maanden. De opzegging gaat dan van start op de eerste dag van de volgende maand. Bij vroegtijdige beëindiging is de huurder jou wel een schadevergoeding verschuldigd.

  • Wordt de huur in het eerste jaar opgezegd? Dan betaalt de huurder 3 maanden huur als schadevergoeding
  • Wordt de huur in het tweede jaar opgezegd? Dan betaalt de huurder 2 maanden huur als schadevergoeding.
  • Wordt de huur in het derde jaar opgezegd? Dan betaalt de huurder 1 maand huur als schadevergoeding.
  • Na drie jaar vervalt de schadevergoeding, maar de opzegtermijn blijft wel gelden.
text-image
image-text

Wil je als verhuurder het contract opzeggen?

Dat kan, maar je mag de huurovereenkomst enkel vervroegd beëindigen in onderstaande gevallen.

  • Wanneer je zelf in het huurpand wilt gaan wonen. De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden.
  • Wanneer je jouw afstammelingen in het pand wilt laten wonen. Ook hier geldt een opzeggingstermijn van zes maanden. Voor wie er allemaal als afstammeling gezien wordt, kan je onze blog nalezen.
  • Als je het pand wilt verbouwen, renoveren of wederopbouwen. Ook hier is de opzeggingstermijn zes maanden, al mag die niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode.
  • Zonder reden, maar dit kan enkel na het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode. Ook hier geldt een opzeggingstermijn van zes maanden. Als verhuurder moet je wel een schadevergoeding betalen. Die bedraagt zes maanden huur (wanneer je opzegt in de eerste periode) of negen maanden huur (bij de tweede periode).

8. Wanneer mag je de huurprijs opslaan?

Kort gezegd, niet. De huurprijs die wordt vastgelegd in het huurcontract is de huurprijs die blijft gelden gedurende de volledige looptijd van het contract. Als verhuurder heb je wel het recht om (bij een huurcontract van negen jaar) na elke periode van drie jaar de huur te herbekijken. Dit moet wel altijd in onderling overleg met de huurder én jij moet kunnen aantonen dat de huurverhoging verantwoord is - bijvoorbeeld na een grote energetische aanpassing.
 

image-text

Denk aan de indexatie

De huurprijs mag wel één keer per jaar geïndexeerd worden, behalve wanneer anders vermeld in het huurcontract. Die indexatie gebeurt ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. 

Huurindexering gebeurt in België echter niet automatisch. Als verhuurder moet je elk jaar zelf de huurindex berekenen en doorrekenen aan je huurders. En dat mag met terugwerkende kracht, maar slechts drie maanden terug in de tijd.

Ga je de huurprijs indexeren?

Dan moet je je huurders wel op tijd verwittigen, zodat ze zich hierop kunnen voorbereiden. Een plotselinge verhoging kan financiële druk veroorzaken.

Verhuur jouw pand in alle vertrouwen met Immo Point

Je merkt het ongetwijfeld na het lezen van deze gids: er komt heel wat op je af als je een woning wilt verhuren. Van rechten en plichten tot een waterdicht contract: dankzij de expertise van een Immo Point Vastgoedadviseur laat je niets aan het toeval over. Wij zorgen ervoor dat het complete verhuurproces zorgeloos verloopt en helpen je zo de perfecte huurder te vinden. Zo haal jij het maximale uit je rendement!

text-image-round

Om deze functie te gebruiken dient u ingelogd te zijn.

Login / maak een account aan