Aankoopkosten bij de notaris en belastingen

Wat betaal je boven op de aankoopprijs?

De totale aankoopkosten hangen vooral af van drie vragen: koop je een bestaande woning of nieuwbouw, ligt het pand in Vlaanderen, Brussel of Wallonië, en gaat het om je enige eigen woning of niet? Daarnaast maakt ook een woonkrediet een duidelijk verschil, omdat er dan vaak een aparte hypothecaire akte bijkomt.

Registratiebelasting of btw: meestal de grootste kost

Bij een bestaande woning betaal je doorgaans registratiebelasting, ook vaak registratierechten genoemd. Het toepasselijke tarief en mogelijke verminderingen hangen af van het gewest waar de woning ligt, niet van je woonplaats. Voor een enige eigen woning bestaat in sommige gevallen een gunstiger regime dan voor een tweede verblijf, opbrengsteigendom of aankoop via een vennootschap. Wie de recente regels wil volgen, leest meer over registratierechten in 2026.

Bij nieuwbouw geldt meestal btw op het gebouw, vaak 21%, terwijl de grond afhankelijk van de structuur van de verkoop anders behandeld kan worden. Daardoor kan de fiscale berekening sterk verschillen van dossier tot dossier. Een online raming blijft dus altijd indicatief: de juiste belasting hangt af van de concrete verkoopovereenkomst, de datum van de akte en de regels die op dat moment gelden.

Waaruit bestaan de notariskosten precies?

Ereloon van de notaris

Het ereloon voor de aankoopakte is wettelijk vastgelegd en wordt volgens een degressieve schaal berekend. Je betaalt dus niet meer omdat je voor een bepaalde notaris kiest. Hebben koper en verkoper elk hun eigen notaris, dan verdubbelt het totale ereloon niet. Beide notarissen verdelen dat bedrag onder elkaar. Wie vooraf een indicatie wil, kan eerst notariskosten berekenen.

Administratieve kosten

Administratieve kosten zijn de dossierkosten voor alle verplichte stappen die nodig zijn om de verkoop juridisch correct af te ronden. Denk aan opzoekingen over de eigenaar, hypotheken en beslagen, het opvragen van attesten, de voorbereiding van de akte, de registratie ervan en andere formaliteiten. Dat zijn geen vage kantoorkosten, maar concrete prestaties die bij bijna elke vastgoedkoop terugkomen.

Uitgaven aan derden

Daarnaast zijn er uitgaven aan derden. Dat zijn bedragen die de notaris voor jou betaalt aan andere instanties, zoals het kadaster, de gemeente of het hypotheekkantoor. Voorbeelden zijn kadastrale uittreksels, stedenbouwkundige inlichtingen en bepaalde retributies. Net deze post kan variëren, omdat gemeenten en diensten niet overal dezelfde tarieven aanrekenen. Daarom is een voorlopige afrekening vaak een schatting en geen definitief eindbedrag.

Wanneer betaal je minder bij een enige eigen woning?

Of een woning je enige eigen woning is, heeft vaak een grote impact op de aankoopbelastingen. In verschillende gewesten bestaan gunstmaatregelen voor kopers die geen andere woning volledig in eigendom hebben en het pand zelf gaan bewonen. Koop je als belegger of als eigenaar van nog een andere woning, dan val je meestal onder een minder voordelig regime. Voor starters zijn de aankoopkosten bij je eerste woning vaak een belangrijke vergelijking.

Die beoordeling is niet altijd eenvoudig. Ook mede-eigendom, vruchtgebruik, een bouwgrond of een woning die je binnenkort verkoopt, kunnen meespelen. Soms bestaan er uitzonderingen, maar de voorwaarden verschillen per gewest en wijzigen geregeld. Laat dus altijd vóór je bod controleren of je echt recht hebt op een verlaagd tarief of andere fiscale vermindering. Wie ook wil nagaan op welke steun hij mogelijk recht heeft, kan de premies en voordelen voor je eerste woning bekijken.

Welke bijkomende kosten moet je nog meerekenen?

Als je een woonkrediet afsluit

Bij een lening komen er meestal nog bankkosten bij, zoals dossierkosten en schattingskosten. Daarnaast is er vaak een aparte hypothecaire akte met eigen notariskosten, belastingen en inschrijvingskosten. Wie alleen naar de kosten van de aankoopakte kijkt, onderschat het totale budget dus snel.

Een realistische raming maken

Vraag altijd een volledige simulatie op van zowel de aankoopakte als de eventuele lening. Hou ook rekening met een mogelijke prorata van de onroerende voorheffing vanaf de datum van de akte en met een kleine reserve voor praktische verrassingen in het dossier. Zo weet je beter hoeveel eigen middelen je echt nodig hebt. Daarna kun je ook je betaalbaarheid berekenen.

Frequently asked questions

Wat zijn de notariskosten voor een huis van 300.000 euro?

Daar bestaat geen vast bedrag voor. Bij een woning van 300.000 euro hangen de totale kosten af van het gewest, het verschil tussen bestaande woning en nieuwbouw, je statuut als enige eigen woning en een eventuele lening. De belastingen vormen meestal het grootste deel van de afrekening, niet het ereloon van de notaris alleen.

Wat zijn de aankoopkosten van een woning bij de notaris?

Dat zijn meestal vier grote posten: registratiebelasting of btw, het wettelijke ereloon van de notaris, administratieve kosten en uitgaven aan derden. Sluit je ook een woonkrediet af, dan komen daar nog kosten voor de hypothecaire akte en bankkosten bij.

Wat valt er allemaal onder aankoopkosten?

Onder aankoopkosten vallen niet alleen de rekening van de notaris, maar ook belastingen, dossierkosten, attesten, eventuele bank- en schattingskosten en soms een prorata van bepaalde lasten. De aankoopprijs van de woning zelf staat dus los van die bijkomende kosten.

Kan ik teruggave van registratierechten krijgen voor de aankoop van mijn enige eigen woning?

Een teruggaaf of vermindering is geen automatisch recht voor elke koper. Of je in aanmerking komt, hangt af van het gewest, de datum van aankoop en de concrete voorwaarden van je dossier. Denk aan je eigendomssituatie, het gebruik van de woning en eventuele termijnen. Laat dit altijd vooraf door de notaris controleren.

Worden de kosten hoger als koper en verkoper elk een notaris hebben?

Nee. Het totale wettelijke ereloon voor de akte blijft hetzelfde. Beide notarissen delen dat bedrag onder elkaar. Je kunt dus gerust met een eigen notaris werken voor advies en opvolging, zonder dat het honorarium daardoor verdubbelt.

Zijn notariskosten fiscaal aftrekbaar?

De zuivere aankoopkosten van een woning zijn meestal niet fiscaal aftrekbaar. Bij een woonkrediet kunnen sommige kosten van de lening of hypotheek in bepaalde situaties wel een fiscaal gevolg hebben, afhankelijk van het gewest en het geldende regime. Ook daarvoor is persoonlijk advies belangrijk.