Meerwaardebelasting bij verkoop: wat betekent het voor jou?

Wat is meerwaardebelasting?

Meerwaardebelasting is een belasting die je mogelijk moet betalen als je een woning of grond verkoopt met winst. De overheid ziet dat als een vorm van inkomen - waardoor er dus belasting bij komt kijken.

Belangrijk om te weten: je betaalt die belasting niet altijd. Er zijn duidelijke spelregels die bepalen wanneer je wel of geen meerwaardebelasting moet betalen. Die regels hangen af van het soort vastgoed, hoe lang je het bezit, en of je het pand zelf hebt bewoond.

Wanneer moet je meerwaardebelasting betalen?

• Je verkoopt een woning binnen vijf jaar na aankoop, en het is niet je hoofdverblijf geweest.
• Je verkoopt een bouwgrond binnen acht jaar na aankoop.
• Je verkoopt een gebouw op een grond waar de bebouwing minder dan ±30% van de totale waarde is. Dan geldt het als ‘grond’ en zijn de strengere regels van toepassing.
• Je hebt het pand gekregen via een schenking, verkoopt het binnen drie jaar én de schenker had het pand zelf minder dan vijf jaar (of acht jaar bij gronden).
• Je hebt het vastgoed niet als normaal beheer aangehouden: bijvoorbeeld als je het kocht met de bedoeling om snel met winst te verkopen.

Wanneer ben je vrijgesteld van meerwaardebelasting?

Er zijn gelukkig ook veel situaties waarin je géén belasting moet betalen:

• Je verkoopt je hoofdverblijf: de woning waar je officieel bent ingeschreven en ook effectief woont.
  Voorwaarde: je moet er minstens twaalf maanden onafgebroken gewoond hebben, waarvan minstens zes maanden vlak vóór de verkoop.
• Je verkoopt een woning of grond die je al langer dan vijf jaar bezit (voor woningen) of langer dan acht jaar (voor gronden).
• Je hebt het vastgoed gekregen via een erfenis: daar geldt meestal géén meerwaardebelasting bij latere verkoop.

Hoe wordt de meerwaarde berekend?

De belasting wordt niet zomaar op het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs geplakt. Er wordt een berekening gemaakt op basis van:

• Verkoopprijs: hier trek je de verkoopkosten van af (denk aan makelaar, advertenties, notaris, …)
• Aankoopprijs: die mag je verhogen met:
  • ofwel 25% forfaitaire kosten,
  • ofwel de werkelijke aankoopkosten (notaris, registratierechten), als je die kunt bewijzen.
• Verhoging per jaar bezit: voor gebouwen mag je 5% extra bijtellen per volledig jaar dat je het pand bezit.
• Renovatiewerken: heb je verbouwd? Dan mag je de kosten van de werken met facturen van een geregistreerde aannemer meetellen als extra uitgaven.

Het bedrag dat overblijft? Dát is de belastbare meerwaarde. Daarop betaal je 16,5% (voor gebouwen) of 33% (voor gronden binnen 5 jaar), plus eventuele gemeentebelastingen.

Een voorbeeld maakt het concreter

Stel: je kocht een appartement in 2021 voor €250.000. Je renoveerde voor €30.000 (met facturen). Nu verkoop je het voor €330.000 via een makelaar.

Als je het appartement nooit zelf bewoond hebt (en het dus niet je hoofdverblijf is) en je verkoopt het binnen de vijf jaar, dan ben je meerwaardebelasting verschuldigd.

De fiscus kijkt dan naar je aankoopprijs, verhoogd met 25% forfaitaire of werkelijke kosten, plus de renovaties.

Je trekt ook de makelaarskosten af van de verkoopprijs. Het verschil tussen die twee getallen is de belastbare winst. Daarop betaal je dan 16,5%.

Drie tips om onaangename verrassingen te vermijden

Plan je verkoop goed

Verkoop je vlak vóór die belangrijke termijn (5 of 8 jaar)? Overweeg dan om nog even te wachten. Soms kan dat het verschil betekenen tussen wél of géén belasting moeten betalen.

Woon er écht zelf

Alleen een domiciliëring is niet genoeg. De fiscus kijkt naar het werkelijke gebruik van de woning. Zorg dat je bewoning kan aantonen, bijvoorbeeld via energieverbruik of gezinsadministratie.

Hou al je documenten bij

Facturen van renovaties, aankoopakten, notariskosten, makelaarscontracten: bewaar alles goed. Dat kan tienduizenden euro’s verschil maken bij de berekening.

Tot slot: laat je goed adviseren

Meerwaardebelasting is een complexe materie, maar laat je daardoor niet afschrikken. Met de juiste informatie en begeleiding kun je verrassingen vermijden én gerust verkopen. Bij Immo Point nemen we de tijd om jouw situatie grondig te bekijken. We leggen het helder uit, zonder moeilijke woorden, en zoeken samen naar de slimste aanpak.

Plannen om te verkopen en wil je weten of meerwaardebelasting voor jou van toepassing is?
Onze adviseurs helpen je graag. Neem contact op met je dichtstbijzijnde Immo Point-kantoor voor persoonlijk en helder advies.