Alles wat je moet weten over het asbestattest

Wil je een woning verkopen die voor 2001 gebouwd is? Dan heb je als verkoper sinds eind 2022 een asbestattest nodig. Een gecertificeerde asbestdeskundige kan hiervoor zorgen. In deze blog lees je hoe je onder andere asbest herkent, welke types asbest er zijn, hoe je met asbest moet omgaan, hoe een inventarisatie verloopt, welke info je terugvindt op een asbestattest en wanneer een het verplicht is en wanneer niet.

Wat is asbest en waarom is asbest een probleem? 

Asbest is een gevaarlijke stof die in het verleden veel werd gebruikt in de bouwsector om zijn isolerende en brandwerende eigenschappen. Het probleem met asbest is dat het bij beschadiging of verwering gevaarlijke vezels vrijgeeft die bij inademing ernstige gezondheidsproblemen kunnen veroorzaken, zoals longkanker, mesothelioom en asbestose. Het is daarom belangrijk om te weten of er asbest aanwezig is in een gebouw. Via een asbestattest krijg je hier gedetailleerd zicht op.

In welke materialen komt asbest veel voor?

• Golfplaten en dakbedekking: Asbest werd veel gebruikt in golfplaten en dakbedekking (kunstleien) vanwege zijn brandwerende eigenschappen en duurzaamheid.
• Isolatie: Asbest werd vaak gebruikt als isolatiemateriaal rond leidingen, boilers en verwarmingssystemen vanwege zijn hittebestendigheid en isolerende eigenschappen.
• Vinyltegels en lijm: Asbest werd ook gebruikt in vinyltegels en tevens in de lijm die werd gebruikt voor de bevestiging van de vinyltegels.
• Cementproducten: Asbest werd veel gebruikt in cementproducten, zoals buizen, rioolbuizen en vlakke platen vanwege zijn slijtvaste eigenschappen.
• Spuitasbest: Spuitasbest werd gebruikt om muren en plafonds te isoleren vanwege zijn hittebestendigheid en isolerende eigenschappen.

Wat is het verschil tussen hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest?

Asbest kan op verschillende manieren worden gebonden aan een ander materiaal, zoals cement, isolatiemateriaal of vinyl. Het bindmiddel bepaalt of het asbest hechtgebonden of niet-hechtgebonden is.

Hechtgebonden asbest is het meest voorkomende type asbest dat in de bouw wordt gebruikt. Het asbest is stevig gebonden aan het materiaal waarin het is verwerkt, zoals in asbestcementplaten. Zolang het materiaal niet beschadigd is, blijft het asbest op zijn plaats en vormt het geen direct gevaar voor de gezondheid.

Niet-hechtgebonden asbest is daarentegen veel gevaarlijker, omdat het niet stevig aan een materiaal is gebonden. Het asbest kan gemakkelijk worden vrijgegeven in de lucht, waardoor het gemakkelijk kan worden ingeademd. Voorbeelden van niet-hechtgebonden asbest zijn spuitasbest en thermisch isolatiemateriaal. Niet-hechtgebonden asbest moet altijd door een erkend asbestverwijderingsbedrijf worden verwijderd om de verspreiding van vezels te voorkomen.

Wie maakt mijn asbestattest op?

Een asbestattest wordt opgemaakt door een erkende asbestdeskundige die een grondige inspectie uitvoert van het gebouw. Concreet maakt de deskundige een inventarisatie op van het aanwezige asbest. Indien er asbesthoudende materialen aanwezig zijn, zal hij of zij aangeven of deze materialen in goede staat verkeren en dus geen gevaar opleveren, of dat er sprake is van beschadiging, verwering of een ander risico waardoor ze wel gevaarlijk kunnen zijn. Er wordt aangegeven welke materialen of onderdelen asbest bevatten, wat de staat ervan is en hoe dit veilig beheerd of verwijderd kan worden. 

Moet ik asbest altijd laten verwijderen?

Er zijn verschillende factoren die de beslissing om asbest te verwijderen kunnen beïnvloeden. Het type en de hoeveelheid asbest zijn belangrijke factoren. Zo zijn sommige soorten asbest, zoals blauwe en bruine asbest, gevaarlijker dan witte asbest. Een kleine hoeveelheid asbest kan minder risico met zich meebrengen dan een grote hoeveelheid.

De locatie van het asbest is ook een belangrijke factor. Asbest dat in een afgesloten ruimte is geplaatst, zoals een leiding of een ventilatiesysteem, kan minder risico met zich meebrengen dan asbest dat zich in een open ruimte bevindt, zoals een plafond of wand. Als het asbest zich in een gebied bevindt waar veel mensen komen, zoals een werkplek of een school, kan het risico voor de gezondheid hoger zijn.

En ook de conditie van het asbest van belang. Als het asbest in goede staat verkeert en niet beschadigd is, zal het weinig tot geen risico met zich meebrengen. Beschadigd asbest daarentegen kan afbreken en in de lucht vrijkomen.

Waarom een asbestattest? 

Na de analyse van de deskundige ontvang je een attest, dat trouwens ook in je woningpas komt te staan. De standaard geldigheidsduur van het asbestattest is 10 jaar. Deze geldigheidsduur wordt echter ingekort tot 5 jaar van zodra er sprake is van minstens één asbesthoudend materiaal met hoog materiaalrisico. De geldigheid van het attest vervalt automatisch van zodra de geldigheidsduur verstrijkt.

Maar dat is niet alles. Het kan ook helpen om de waarde van het gebouw beter te begrijpen, omdat je bij gebouwen met asbesthoudende materialen rekening moet houden met een mogelijke saneringskost. Het attest kan ook helpen bij het verkrijgen van een hypotheek of verzekering. Sommige hypotheekverstrekkers en verzekeringsmaatschappijen stellen specifieke eisen aan gebouwen met asbesthoudende materialen. 

Wat kost een asbestattest?

De kost van een asbestattest is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de omvang van het gebouw en de hoeveelheid verdachte materialen. Gemiddeld kost een asbestattest tussen de € 400 en € 900. Voor een meer gerichte prijs, neem je best contact op met je Immo Point Makelaar in je buurt.

Hoe verloopt een asbestinventarisatie?

Het proces van een asbestinventarisatie kan verschillen afhankelijk van het type gebouw en de omvang van het onderzoek, maar meestal bestaat het uit de volgende stappen:

1. Intakegesprek: Tijdens dit gesprek wordt de eigenaar of beheerder van het gebouw geïnformeerd over het onderzoeksproces en wordt informatie verzameld over het gebouw, zoals de leeftijd, bouwgeschiedenis en het gebruik.

2. Visuele inspectie: Een gecertificeerde inspecteur voert een visuele inspectie uit van het gebouw om mogelijke asbesthoudende materialen te identificeren. Dit kan ook een inspectie van het dak zijn, als dat deel uitmaakt van de inventarisatie.

3. Monstername: Als er asbestverdachte materialen worden gevonden, wordt er een monster genomen om te analyseren of het daadwerkelijk asbest bevat.

4. Rapportage en attest: De resultaten van de asbestinventarisatie worden vastgelegd in een rapport. In dit rapport staat welke materialen zijn geïdentificeerd als asbesthoudend en waar deze zich bevinden.

Op basis van het attest kan er besloten worden om de asbesthoudende materialen te laten verwijderen, of om ze te laten zitten en periodiek te laten controleren. Weet dat het verwijderen van asbest altijd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf moet worden uitgevoerd voor de veiligheid van de bewoners en omgeving. 

Een asbestattest ook bij appartementsgebouwen en verhuur?

In België geldt de verplichting om een asbestattest te voorzien niet enkel bij verkoop van een individuele woning, maar ook bij verkoop van appartementen. Het attest moet worden afgeleverd voor zowel het privatief deel als de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw. Het is echter belangrijk om op te merken dat de verplichting voor de gemeenschappelijke delen pas geldt vanaf 1 januari 2025. Voor verkooptransacties die voor deze datum plaatsvinden, volstaat het dus om enkel een asbestattest voor het privatief deel voor te leggen. 

In het kader van verhuur is het asbestattest niet verplicht, ongeacht het type verhuur. Dit betekent dat verhuurders hiervoor geen asbestinventaris en asbestattest moeten voorzien. Het is echter belangrijk om op te merken dat bij aankoop van een pand vanaf 23 november 2022 en bijhorend asbestattest, de huurders wel recht hebben op een kopie van dit attest.

Kortom, een asbestattest is verplicht bij verkoop van individuele woningen en appartementen. Bij verhuur is het attest niet verplicht, maar bij aankoop van een pand met bijhorend asbestattest hebben huurders wel recht op een kopie hiervan. Het is steeds aangeraden om de geldende wetgeving te raadplegen of contacteer je Immo Point Makelaar voor meer informatie.