Verhuren
Immo Point Network
Het verhuren van een woning is een slimme investeringskeuze. Of je nu een vastgoedbezit hebt geërfd of van plan bent je spaargeld in onroerend goed te investeren, verhuren biedt de mogelijkheid om een rendement te behalen. Het verhuren van een pand omvat echter meer dan alleen het vinden van een huurder en het ontvangen van huurinkomsten. Wie draagt welke verantwoordelijkheden en wat zijn de regels met betrekking tot huurverhogingen?
In deze gids voor beginnende verhuurders bieden we je een praktische handleiding.
Zoals je in deze gids zal ontdekken, komt er heel wat kijken bij het verhuren van een appartement of huis. Wil je op zeker spelen en ervoor zorgen dat elk detail klopt? Vraag dan raad aan onze Immo Point Vastgoedadviseurs. Onze doorgedreven kennis zorgt ervoor dat jij niet alleen de juiste huurders vindt, maar het contract tot in de puntjes is uitgewerkt. Want op onze kwalitatieve service kan je vertrouwen.
Vooraleer je een pand gaat verhuren, moet je enkele documenten in handen hebben. Het dossier dat je moet samenstellen is wel niet zo uitgebreid als bij de verkoop van een huis. Wanneer je gaat verhuren, draait het om de info die je ook verplicht dient te vermelden wanneer je jouw zoekertje online zet.
Bij de verhuur van een pand is een EPC-attest noodzakelijk. Je hoeft geen bepaald EPC te behalen, maar het is wel belangrijk om in het achterhoofd te houden dat een gunstige EPC ideaal is om meer huur te vragen. Hoe energiezuiniger hoe lager de energiekosten.
Heeft het pand een EPC D of slechter? Dan moet je er rekening mee houden dat je de huur niet zomaar kan indexeren (zie Punt 8). Voor dit type woningen is er namelijk een aparte regel voorzien. Meer info hierover vind je via de website van de Vlaamse overheid.
Vanaf 2024 is het verplicht om een EPC GD-attest van de gemeenschappelijke delen te voorzien bij de verhuur van een appartement in een pand met meerdere eenheden. Dit attest geeft de nieuwe eigenaars informatie over de energie-efficiëntie van onder meer het dak, de buitenmuren en de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Dit attest heeft ook invloed op het energielabel van elk appartement op zich.
BELANGRIJK: Heb je geen EPC GD-attest? Dan riskeer je een boete die kan oplopen tot € 5000 euro!
Dit attest vraag je aan als je wilt aantonen dat de te verhuren woning voldoet aan de minimale veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen zoals bepaald door de lokale overheid. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer de huurder om het attest vraagt, of wanneer je de woning wil verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.
Een huurprijs bepalen is niet eenvoudig. Wettelijk gezien heb je geen restricties, je mag dus vragen wat je wilt. Maar dat maakt het net zo moeilijk. Enerzijds wil je een maximaal rendement uit je investering halen, anderzijds wil je potentiële huurders niet afschrikken. Een correcte huurprijs bepalen kan je daarom doen op basis van …
Op basis van bovenstaande eigenschappen kan je rondkijken op immowebsites. Wat vragen anderen voor gelijkaardige woningen? Op die manier kan je jouw huurprijs afstemmen op de lokale markt.
In de huurwetgeving wordt dit niet vermeld, daarom kan je als verhuurder geen algemeen verbod afdwingen. Zelfs in het huurcontract mag geen clausule staan die huisdieren verbiedt. In principe zijn huisdieren dus altijd toegestaan in huurwoningen.
De huurder mag wel geen overlast veroorzaken en de woning in goede staat achterlaten bij het einde van de huurovereenkomst. Eventuele schade die wordt veroorzaakt door het dier is dus op kosten van de huurder.
Naast het huurgeld zijn er ook nog andere kosten die je wél of niet aan je huurder mag doorrekenen. Hier vind je een overzicht.
Als je een appartement verhuurt, zijn er vaak nog extra gemeenschappelijke kosten van toepassingen. Deze kosten moeten duidelijk omschreven staan in het huurcontract als aparte kosten. Voorbeelden van gemeenschappelijke lasten zijn …
Werk je met een gedeelde meter voor water, gas en elektriciteit? Dan reken je de huurder ook een forfaitair bedrag aan voor het gebruik van deze nutsvoorzieningen. De blokpolis, oftewel de verzekering van het gebouw, mag niet mee onder de gemeenschappelijke kosten gerekend worden. Die moet je als verhuurder zelf betalen.
Naast de gemeenschappelijke kosten is er ook nog het onderhoud van de woning dat betaald moet worden. Zowel huurders als verhuurders hebben verantwoordelijkheden met betrekking tot het onderhoud van een huurwoning. Sinds 2019 is de huurder zelf verplicht om financieel op te draaien voor bepaalde zaken. Het gaat dan om ...
Dit zijn kosten die je niet mag doorrekenen omdat de huurder er zelf voor moet betalen. De perceptie van wat een kleine herstelling is, kan variëren. Daarom heeft de Vlaamse Regering een lijst samengesteld met voorbeelden van kleine herstellingen en onderhoudswerken die de verantwoordelijkheid van de huurder zijn.
Voor grote herstellingswerken die ontstaan door slijtage of door onmacht (noodweer, etc.) dan zijn die voor jou als verhuurder om te betalen. Je mag ze dus niet doorrekenen aan de huurder. Niettemin heeft de huurder wel altijd meldingsplicht: die moet jou dus altijd tijdig op de hoogte brengen zodat jij de herstellingen kan laten uitvoeren. Gebeurt dat niet, dan zijn de herstellingswerken voor de rekening van de huurder.
Woning geschat en huurprijs bepaald? Dan is het tijd om op zoek te gaan naar een geschikte huurder. Net zoals een huurder vrij is om te kiezen waar hij wil wonen, heb jij als verhuurder ook het recht om te beslissen aan wie je wilt verhuren.
Als verhuurder zoek je een huurder die je vertrouwt om goed voor de woning te zorgen en die in staat is om de huurprijs te betalen. Daarom mag je ervoor kiezen om niet te verhuren aan bepaalde personen. Die keuze mag echter niet gebeuren op basis van bepaalde persoonlijkheidskenmerken, want dan gaat het om discriminatie én dat is verboden. Die kenmerken zijn:
Om discriminatie tegen te gaan, mag je dus alleen informatie vragen nodig is om de woning te verhuren, zoals identiteit, woonplaats en inkomen. Van het inkomen mag je alleen het bedrag vragen, niet wie het uitbetaalt. Je mag ook nooit naar de gezondheid of het gerechtelijk verleden van de kandidaat-huurder vragen.
Nadat je een huurder gevonden hebt, is het tijd om het huurcontract in orde te brengen. In het huurcontract worden de rechten en plichten van huurder en verhuurder vastgelegd.
De bepalingen in het huurcontract mogen niet in strijd zijn met de regelgeving: de uitdaging hier is dat die bepalingen kunnen wisselen per stad of gemeente. Er bestaat dus niet één vast huurcontract dat overal in Vlaanderen gehanteerd kan worden. En dat zorgt voor veel verwarring. Verwarring die jou als verhuurder zuur kan opbreken.
Nadat het contract door beide partijen is ondertekend, moet je het officieel registreren. Dit moet binnen de twee maanden na de ondertekening gebeuren. Als het contract niet geregistreerd is, kan de huurder zomaar vertrekken zonder schadevergoeding te betalen (zie Punt 7). Een niet-geregistreerd huurcontract heeft echter wel dezelfde waarde als een geregistreerd huurcontract.
De registratie van het huurcontract is gratis. Ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd. Dat kan samen met het huurcontract, maar mag ook op een later tijdstip. Het registreren kan zowel online via MyRent als fysiek in het plaatselijk kantoor Rechtszekerheid.
Verhuur je met Immo Point? Dan zorgen onze vastgoedadviseurs ervoor dat de registratie in orde komt. Dat is weer een zorg minder voor jou!
Als verhuurder kan je een waarborg vragen wanneer je de woning verhuurt. Het is niet verplicht om een waarborg te vragen, maar wel een extra zekerheid voor jou. Normaal betaal je de volledige waarborg (doorgaans drie maanden huur) terug aan het einde van de huurperiode. Maar als er herstellingen nodig zijn door schade van de huurder, kan je de waarborg wel aanspreken om die te betalen.
BELANGRIJK: je moet wel kunnen aantonen dat die herstellingen nodig zijn. En daarvoor is er een plaatsbeschrijving nodig.
Met de plaatsbeschrijving laat je de staat van het pand vastleggen wanneer de nieuwe huurder intrekt in jouw huurwoning. Dit gebeurt na de sleuteloverdracht en ten laatste één maand daarna. In principe moet de huurder het pand ook in deze staat opnieuw opleveren bij het einde van de huur.
In de plaatsbeschrijving wordt een gedetailleerde beschrijving van het pand opgemaakt. Zowel de huurder als verhuurder moeten het document dateren en ondertekenen. Nadien wordt het toegevoegd aan het geregistreerde huurcontract. De plaatsbeschrijving kan via een gespecialiseerde partij gebeuren.
Na het aflopen van de huur wordt de staat van het pand vergeleken met de plaatsbeschrijving. Daarbij wordt er een onderscheid gemaakt tussen gebruikssporen en gebruiksschade.
Indien gewenst, kunnen beide partijen ook een deskundige aanstellen om de plaatsbeschrijving uit te voeren.
Wij werken samen met experts die de plaatsbeschrijving uitvoeren zoals het hoort, zowel bij de start als het einde van de huurperiode.
Wij zorgen via een online platform dat zowel het huurcontract als de huurwaarborg op één plek samenkomen. Je hoeft dus ook geen aparte rekening bij de bank te openen.
Wij zorgen voor een huurcontract dat rechtsgeldig is in jouw regio, zo kom je niet voor verrassingen te staan
Wij regelen de registratie van het huurcontract voor jou, dat is een zorg minder
Bij een contract van lange duur kan je het huurcontract opnieuw verlengen voor een langere periode. Dit kan via een addendum in het huidige contract, er hoeft dus niet per se een nieuw contract opgemaakt te worden. Een huurcontract van korte duur opnieuw voor drie jaar verlengen kan echter maar één keer gebeuren, met behoud van de oorspronkelijke voorwaarden. Als de huurder niet tijdig opzegt of de verlenging niet tijdig gebeurt, dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd voor negen jaar, met behoud van de oorspronkelijke voorwaarden.
Afhankelijk van het type huurcontract gelden er aparte regels.
De huurder kan altijd zonder specifieke reden opzeggen, met een opzegtermijn van 3 maanden. De opzegging gaat dan van start op de eerste dag van de volgende maand. Bij vroegtijdige beëindiging is de huurder jou een vergoeding verschuldigd.
De huurder kan het huurcontract eindigen zonder reden op te geven, mits een opzegtermijn van 3 maanden. De opzegging gaat dan van start op de eerste dag van de volgende maand. Bij vroegtijdige beëindiging is de huurder je wel een vergoeding verschuldigd.
Ook hier hangen de voorwaarden af van het type huurcontract.
Je kan als verhuurder het contract niet opzeggen.
Dat kan, maar enkel in de onderstaande gevallen.
Kort gezegd, niet. De huurprijs die wordt vastgelegd in het huurcontract is de huurprijs die blijft gelden gedurende de volledige looptijd van het contract. Als verhuurder heb je wel het recht om (bij een huurcontract van negen jaar) na elke periode van drie jaar de huur te herbekijken. Dit moet wel altijd in onderling overleg met de huurder én jij moet kunnen aantonen dat de huurverhoging verantwoord is - bijvoorbeeld na een grote energetische aanpassing.
De huurprijs mag wel één keer per jaar geïndexeerd worden, behalve wanneer anders vermeld in het huurcontract. Die indexatie gebeurt ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.
Huurindexering gebeurt in België echter niet automatisch. Als verhuurder moet je elk jaar zelf de huurindex berekenen en doorrekenen aan je huurders. En dat mag met terugwerkende kracht, maar slechts drie maanden terug in de tijd.
Je merkt het ongetwijfeld na het lezen van deze gids: er komt heel wat op je af als je een woning wilt verhuren. Van rechten en plichten tot een waterdicht contract: dankzij de expertise van een Immo Point Vastgoedadviseur laat je niets aan het toeval over. Wij zorgen ervoor dat het complete verhuurproces zorgeloos verloopt en helpen je zo de perfecte huurder te vinden. Zo haal jij het maximale uit je rendement!
